Alberto Vidal
La reciente sentencia del Tribunal Supremo sobre la estafa impropia revela una tensión entre la letra de la ley y la interpretación que hacen los tribunales. ¿Dónde está la frontera entre el incumplimiento contractual y el delito?
El pasado 21 de mayo de 2026, la Sala de lo Penal del Tribunal Supremo dictó la sentencia n.º 356/2026, confirmando la condena por un delito de estafa impropia del artículo 251.2 del Código Penal a un empresario que adquirió un solar asumiendo la obligación de entregar una vivienda a los herederos de la anterior propietaria y que, pocos meses después, vendió ese mismo solar a un tercero sin trasladarle dicha obligación.
El caso —que afecta también a la persona jurídica, condenada a una multa de 224.000 euros— merece una lectura atenta por parte de cualquier empresario del sector inmobiliario o de la construcción. Pero más allá del caso concreto, la sentencia ilustra una tensión interpretativa que recorre décadas de jurisprudencia y que conviene conocer: ¿hasta dónde llega el artículo 251.2 del Código Penal?
El artículo 251.2 CP: dos conductas distintas en un solo precepto
El precepto castiga con pena de prisión de uno a cuatro años dos comportamientos diferenciados:
«2.º El que dispusiere de una cosa mueble o inmueble ocultando la existencia de cualquier carga sobre la misma, o el que, habiéndola enajenado como libre, la gravare o enajenare nuevamente antes de la definitiva transmisión al adquirente, en perjuicio de éste, o de un tercero.»
El primer inciso sanciona a quien vende ocultando cargas (una hipoteca, un usufructo, una servidumbre). El segundo inciso —el aplicado en esta sentencia— sanciona lo que la doctrina llama «doble venta» o «doble enajenación»: quien vende una cosa y, antes de entregarla definitivamente al comprador, la vuelve a vender a otra persona o la grava.
Nótese que el tipo es de aplicación tanto en la venta de bienes muebles, como inmuebles, pero en el título de esta entrada de blog nos hemos referido a la estafa impropia inmobiliaria porque es el supuesto más común.
El caso: una permuta, una herencia y una venta
Los hechos, resumidos, son los siguientes. En 2015, doña Florencia permutó un solar de su propiedad a la empresa Allnium a cambio de una vivienda futura que debía entregarse en 2017. Fallecida doña Florencia, Allnium no pudo construir y propuso a sus herederos vender el solar a Promotora Llucmajor 49 S.L., cuyo administrador era el acusado. La venta se formalizó en octubre de 2017, asumiendo expresamente el comprador la obligación de entregar la vivienda a los herederos.
En mayo de 2018 —apenas siete meses después—, Promotora Llucmajor 49 S.L. vendió el solar a una tercera empresa, Gili Beach S.L., por 630.000 euros, haciendo constar en la escritura que la finca estaba «libre de cargas y gravámenes». No informó a los herederos. Cuando estos reclamaron, la respuesta fue que la nueva propietaria no había asumido obligación alguna respecto de ellos.
¿Doble enajenación o venta única?
Aquí surge la primera dificultad interpretativa. El artículo 251.2 CP castiga a «el que, habiéndola enajenado como libre, la gravare o enajenare nuevamente». El texto parece presuponer que el mismo sujeto realiza dos enajenaciones: una primera (en la que vende como libre) y una segunda (en la que vuelve a vender o grava).
Pero en este caso, el acusado no realizó la primera enajenación. La primera transmisión —la permuta entre doña Florencia y Allnium— fue otorgada por otra persona. Él adquirió el solar asumiendo obligaciones ajenas y, después, lo vendió una sola vez.
¿Cómo encaja entonces su conducta en el tipo penal? La respuesta del Tribunal Supremo se apoya en una doctrina consolidada que desplaza el foco desde la autoría formal de la primera enajenación hacia los deberes asumidos frente al adquirente. Como recuerda la propia sentencia con cita de la STS 283/2020, de 4 de junio:
«solo se requiere que el autor haya obrado infringiendo los deberes asumidos respecto del adquirente, aprovechando la diferencia entre el contrato existente entre las partes y la situación registral del inmueble y poniendo en peligro, mediante una segunda venta o gravamen, la adquisición de los derechos que acordó. Por lo tanto, una vez producida la segunda venta o gravamen, el delito ya ha quedado consumado, pues el perjuicio consiste en la situación litigiosa en la que quedan los derechos del perjudicado.»
El fundamento de la prohibición de disponer no es quién firmó la primera escritura, sino quién quedó obligado a entregar. Y quien asume esa obligación —como hizo el acusado— no puede después realizar un acto dispositivo incompatible con ella.
¿Y por qué no aplica el primer inciso —la ocultación de cargas— si al fin y al cabo vendió como libre algo que no lo era?
Esta es una pregunta técnica pero crucial. Efectivamente, cuando el acusado vendió el solar a Gili Beach manifestando que estaba libre de cargas y gravámenes, podría pensarse que cometió la conducta del primer inciso: disponer de una cosa ocultando una carga.
Pero aquí topamos con un problema de subsunción adicional: la obligación de entregar una vivienda futura no es una «carga» en sentido técnico-jurídico. No es una carga real, no es un gravamen hipotecario, no es una servidumbre. Es un derecho de crédito, una obligación personal asumida contractualmente.
El propio Tribunal Supremo ha oscilado históricamente sobre el alcance del concepto de «carga» en este precepto. La sentencia de 2009 (STS 46/2009, de 27 de enero) ya advertía la existencia de dos corrientes: una que exigía traditio para entender que se había perdido la facultad dispositiva, y otra —la que finalmente prevaleció— que considera que basta el ius ad rem o vocación próxima al derecho real que genera el primer contrato. La STS 542/2023, de 5 de julio, lo explica con claridad:
«Aunque ya con anterioridad […], la sentencia de esta Sala de 3 de julio de 1992 había establecido que la reforma operada por la Ley Orgánica 8/1983, de 25 de junio se dictó en este punto precisamente para evitar la desprotección en que quedaban por dicha razón numerosas víctimas de fraudes inmobiliarios, dando así tipicidad penal a la doble enajenación con cabida en ella de los supuestos de venta sin traditio y enajenación a un segundo comprador.»
Es decir: el legislador de 1983 —y después el de 1995— quiso expresamente cubrir estos supuestos. Y el Tribunal Supremo ha interpretado que el segundo inciso del artículo 251.2 CP es el instrumento para hacerlo, aun forzando en cierta medida su tenor literal.
¿Interpretación extensiva o analogía prohibida?
Llegamos aquí al núcleo de la tensión dogmática. Todo el derecho penal gira sobre el principio de legalidad: no hay delito sin ley previa que lo describa. Y está prohibida la analogía in malam partem: no se puede aplicar un tipo penal a un supuesto que no encaja en el sentido literal posible de sus palabras.
Cuando la ley dice «el que, habiéndola enajenado como libre, la gravare o enajenare nuevamente», el sentido literal posible más inmediato es que el autor haya realizado materialmente dos enajenaciones. Extenderlo a quien asumió las obligaciones de una enajenación que realizó un tercero exige un esfuerzo interpretativo que una parte de la doctrina considera que desborda el tenor literal y roza la analogía prohibida.
El Tribunal Supremo, sin embargo, ha mantenido de forma constante que se trata de interpretación extensiva —permitida— y no de analogía. La STS 164/2019, de 27 de marzo, razona que los apartados 1 y 2 del artículo 251 son tipos homogéneos:
«los tipos penales contenidos en los mismos son homogéneos, es decir, el hecho que los configura es sustancialmente el mismo.»
Y más adelante añade: «En ambos casos […] se dispone o enajena un bien a un tercero, y se ocasiona un perjuicio, bien al nuevo adquirente, bien a un tercero. Y en ambos casos, el enajenante carece de la libre disposición del bien, circunstancia que oculta al tercero y configura el engaño propio del delito de estafa.»
La idea subyacente es que el bien jurídico protegido —la seguridad del tráfico inmobiliario y la confianza del adquirente— justifica una lectura amplia del tipo, siempre que el acusado haya podido defenderse de todos los elementos fácticos.
¿Qué implica esto para el empresario?
La sentencia es un recordatorio —y una advertencia— en varios frentes:
Primero: cuando se adquiere un inmueble asumiendo obligaciones pendientes de un contrato anterior (entregar una vivienda, respetar un derecho de opción, mantener un arrendamiento), esas obligaciones no son simples pactos privados que puedan ignorarse en una venta posterior. Asumirlas genera un deber de no disponer cuyo incumplimiento puede tener consecuencias penales, no solo civiles.
Segundo: la persona jurídica también responde. En este caso, Promotora Llucmajor 49 S.L. fue condenada al pago de una multa de 224.000 euros (el doble de la cantidad defraudada) conforme al artículo 251 bis del Código Penal. La responsabilidad penal de las personas jurídicas en delitos de estafa impropia es una realidad que ningún compliance penal debería ignorar.
Tercero: la línea entre el incumplimiento contractual y el delito puede ser más fina de lo que parece. No hizo falta engaño inicial ni maquinación sofisticada. Bastó con vender un inmueble incumpliendo una obligación de entrega previamente asumida. El dolo no se sitúa en el momento del primer contrato, sino en el acto dispositivo posterior incompatible con los deberes adquiridos.
Conclusión
La STS 356/2026 es, técnicamente, una sentencia más en una línea jurisprudencial de más de tres décadas. Pero es también un ejemplo de cómo la interpretación judicial puede tensionar los tipos penales hasta un punto que merece ser conocido —y discutido— por quienes operan en el tráfico inmobiliario.
Para el empresario, la lección práctica es clara: cuando se adquiere un activo con obligaciones pendientes frente a terceros, esas obligaciones no desaparecen por el hecho de vender. Y vender ignorándolas no es solo fuente de responsabilidad civil: puede ser, sencillamente, un delito.
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